- 画鋲・釘穴・クロスの傷は入居者と大家のどちらが払うか
- 床・キッチン・水回りの具体的な負担の境界線
- タバコ・ペットによる汚損の費用負担ルール
- 請求が不当だと思ったときの対処法
「退去のとき、管理会社からいろいろ請求されたけど、これって本当に払わないといけないの？」
退去費用のトラブルで最も多いのが、「どちらが負担すべきか」の認識のズレです。入居者は「普通に使っていただけ」と感じ、管理会社は「明らかに傷んでいる」と主張する。この平行線が、毎年1万件以上（国民生活センター調べ）の相談につながっています。
この記事では、国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」に基づき、よくある損耗・汚損のケース別に「入居者負担」「大家負担」の境界線をわかりやすく解説します。
壁紙は面積が広く費用も高いため、退去費用トラブルの中で最も揉めやすい箇所です。同じ「穴」でも、その大きさや原因によって負担者が変わります。
- カレンダーやポスターを貼るための画鋲・ピンの穴
- 下地ボード（石膏ボード）の張替えが不要な程度のもの
- エアコン（入居者所有）設置による壁のビス穴・跡
- 日照によるクロスの変色・色あせ
- テレビ・冷蔵庫の後部壁面の黒ずみ（電気ヤケ）
- 重量物（棚・額縁など）をかけるための釘穴・ネジ穴で下地ボードの張替えが必要なもの
- 天井に直接つけた照明器具の跡
- 落書きなど故意による毀損
- 結露を放置してカビ・シミが壁まで浸透した場合
| 入居年数 | クロスの残存価値 | 入居者の実質負担 |
|---|---|---|
| 1年 | 約83% | 材料費の約83%＋工事費の一部 |
| 3年 | 約50% | 材料費の約50%＋工事費の一部 |
| 6年以上 | 残存価値1円 | 工事費（施工費・人件費）の一部のみ |
床は修繕単価が高く、1㎡あたりの費用が大きくなりやすいため、判断基準をしっかり押さえておくことが重要です。
- 家具の設置によるカーペット・フローリングのへこみ・跡
- 日照・建物構造欠陥（雨漏りなど）によるフローリングの色落ち・変色
- フローリングのワックスがけ
- 畳の裏返し・表替え（破損がない場合）
- 飲み物をこぼした後に放置してできたシミ・カビ
- 冷蔵庫下のサビを放置して床に汚損を与えた場合
- 引越し作業で生じた引っかきキズ
- 入居者の不注意で雨が吹き込んだことによるフローリングの色落ち
- ペットの排泄物・爪による傷
- 通常のクリーニングで落ちる程度の汚れ（入居者が日常的に清掃していた場合）
- 専門業者による全体ハウスクリーニング（入居者が通常の清掃をしていた場合）
- エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いが付着していない場合）
- 浴槽・風呂釜の取替え（破損がない場合）
- 日常の清掃を怠ったためのガスコンロ・換気扇の油汚れ・すす
- 風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ（清掃・手入れを怠った場合）
- 不適切な使い方による設備の毀損
- 鍵の紛失または破損による取替え
この2つについては、ガイドラインでも明確に「通常の使用の範囲外」と位置づけられています。ただし、費用負担のルールを正確に知っておくことが重要です。
- 喫煙によりクロスがヤニで変色・臭いが付着した場合
- 居室全体にヤニ・臭いが及んでいる場合は居室全体のクリーニングまたは張替え
- エアコンの内部洗浄（喫煙等の臭いが付着している場合）
- ペットによる柱・クロス等のキズ・臭いの付着
- ペット不可物件での飼育は用法違反として全額負担となる場合がある
- ペット可物件でも、通常損耗を超えるキズ・臭いは入居者負担
よくある損耗・汚損のケースを一覧にまとめました。退去時の請求内容と照らし合わせてご活用ください。
| 部位 | 具体的な損耗・汚損 | 負担者 |
|---|---|---|
| 壁・天井 （クロス） | 画鋲・ピンの穴（下地ボード張替不要） | 大家負担 |
| 日照・電気ヤケによる変色 | 大家負担 | |
| エアコン（入居者所有）のビス穴・跡 | 大家負担 | |
| 釘・ネジ穴（下地ボード張替が必要） | 入居者負担 | |
| タバコのヤニ・臭いによる変色 | 入居者負担 | |
| 床 | 家具設置によるカーペット・フローリングのへこみ・跡 | 大家負担 |
| 日照による畳・フローリングの変色 | 大家負担 | |
| フローリングのワックスがけ | 大家負担 | |
| 飲みこぼしを放置したシミ・カビ | 入居者負担 | |
| 引越し作業による引っかきキズ | 入居者負担 | |
| キッチン・ 水回り | 通常清掃で落ちる汚れ（日常的に清掃していた場合） | 大家負担 |
| ハウスクリーニング（入居者が通常清掃していた場合） | 大家負担 | |
| 換気扇・ガスコンロの油汚れ（清掃を怠った場合） | 入居者負担 | |
| 風呂・トイレ・洗面台の水垢・カビ（手入れを怠った場合） | 入居者負担 | |
| 建具・柱 | 地震で破損したガラス・網戸の張替え（破損なし） | 大家負担 |
| ペットによる柱・クロスのキズ・臭い | 入居者負担 | |
| その他 | 鍵の取替え（破損・紛失なし） | 大家負担 |
| 鍵の紛失または破損による取替え | 入居者負担 |
退去費用の請求書を受け取ったら、以下の手順で確認することをお勧めします。
- 請求明細書の内訳を確認する（「一式」表記は内訳を求める）
- 本記事の早見表と照らし合わせる
- 入居年数と耐用年数を確認して負担割合を計算する
- 納得できない場合は書面で内訳・根拠の説明を求める
- 専門家（消費生活センター・敷金診断士・弁護士）に相談する
「払いすぎていないか確認したい」という段階からご相談いただけます。敷金診断士は退去費用・原状回復トラブルの専門家です。
📞 フリーダイヤル：0120-926-282 年中無休／9:00〜20:00
入居者側の視点でこの記事を読んでいただいたオーナーの方にお伝えしたいことがあります。
退去費用の「グレーゾーン」をどちら側に判断するかは、オーナーの経営姿勢が問われる場面です。ガイドラインの基準を正確に理解し、適正な精算を行うオーナーは、入居者からの口コミ評価が高まり、次の入居者獲得にも好影響をもたらします。
また、管理会社が提示する修繕費が適正かどうかを、オーナー自身がチェックできる知識を持つことも重要です。
本記事は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」および最高裁判所判例をもとに、一般的な情報の提供を目的として作成しています。本記事は個別の法律相談・交渉の代行を行うものではありません。個別の契約内容や具体的なトラブルについては、消費生活センター・弁護士・敷金診断士にご相談ください。
